[2탄] 2021 재산세 계산 방법 및 이해

부동산을 매매하거나 소유할때 따라오는 각종 세금들이 많습니다. 

본 편을 시작으로 종합부동산세와 재산세, 취득세, 양도세, 임대소득세 등 부동산 관련 세금의 계산방법과 세액 추산을 포스팅 하고자 합니다.

본 포스팅의 작성 기준은 2021년 3월이고 조금씩 달라지는 기준을 감안하여 최신화시에는 첫 문구에 수정사항을 넣어놓도록 하겠습니다. 

 

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2탄은 재산세의 계산 방법 및 이해 입니다. 

 

1탄에서 다뤘던 종합부동산세를 계산할때 필요한 금액이기도 합니다.

 

종합부동산세는 주택의 공시지가 합산액이 6억원 미만(1세대 1주택의 경우 9억원)일 경우 과세되지 않지만, 재산세는 보유만해도 무조건 부과되니 이 점 참고하시기 바랍니다. 

 

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[1탄] 2021 종합부동산세(종부세) 계산 방법 및 이해

 

재산세(보유세)란

[출처 : 네이버 지식백과]

재산세는 6월 1일 시점에서 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되며 7월(16~31일)에는 주택 부분의 1/2과 건물분 재산세를, 9월(16~30일)에는 주택 부분의 1/2과 토지분 재산세를 낸다. 다만 주택의 재산세액이 10만 원 이하인 경우에는 7월에 전액 납부가 가능하다. 

 

6월 1일을 기준으로 부동산을 보유하고 있다면 부과되는 것이 재산세 입니다. 

달리 말하자면, 5월 31일 매도 후 등기 이전을 마쳤다면 재산세는 매수자가 납부를 해야하는 것입니다. 

또는 신규 분양 단지의 입주 기간이 5~7월이라 가정할때 5월에 입주 및 등기를 한다면 입주민이 납부를 해야하는 것이고 6월 2일 이후 입주 및 등기를 한다면 건설시행사에서 재산세를 납부하게 되는 것이지요. 

 

이러한 기준 때문에 매수자와 매도자 간 눈치 싸움도 생기고 6월 전후로 이사 날짜 협의가 매우 까다로워지는 것입니다. 

 

재산세 계산방법

재산세도 종합부동산세와 마찬가지로 공시지가를 기준으로 계산하게 됩니다. 

공시지가는 아래 국토부 공시가격 알리미 서비스 또는 네이버 부동산에서도 제공을 하니 참고하시기 바랍니다.

 

www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm

(국토교통부 부동산 공시가격 알리미 서비스)

 

 

재산세의 계산방법을 말로 풀어보자면,

 

"주택공시가격에 공정시장가액비율을 곱하고 과세표준 세율을 곱한 가격에 세부담상한을 적용하여 결정세액을 계산하게 됩니다. 여기에 지방교육세(재산세 납부세액의 20%), 도시지역분(재산세 과제표준의 0.14%)을 더한 금액이 부과되게 됩니다."

 

계산식으로 표현하면 아래와 같습니다.

 

 

공정시장가액비율은 아래 표를 참고하시어 넣으시면 되겠습니다.

(주택 60%, 오피스텔 70%)

 

세율의 과세표준은 건축물의 경우 0.25% (골프장, 고급오락장용은 4%, 주거지역 등 공장은 0.5%), 주택은 0.1~4%가 되겠습니다. 

세부담상한적용은 당해연도 재산세액이 전년도 재산세액 대비 일정비율을 초과하여 증가하지 않도록 한도를 설정해둔 것입니다. 

토지와 건축물의 경우 150%, 주택의 경우 공시가격 3억 이하는 105%, 3억~6억은 110%, 6억 초과는 130%가 되겠습니다. 

만약 공시지가 6억 초과 주택의 작년 재산세를 100만원 납부했다면, 올해 아무리 공시지가가 높아져도 130만원을 넘지 못한다는 얘기입니다.

 

마지막으로 이렇게 결정된 재산세액의 지방교육세, 도시지역분이 추가됩니다. 

 

재산세 계산사례

과세표준금액 : 공시가격 10억x공정시장가액비율 60%=6억

세율 적용 : 57만원+[3억(3억 초과분)x0.4%]=1,770,000원

기타분 : 지방교육세(1,770,000원x20%)+도시지역분(1,770,000원x0.14%)=2,126,478원

(추정금액)

 

임대주택에 대한 재산세 감면

만약 임대사업자로 등록을 했다면 주택분 재산세를 감면받을 수 있습니다. 임대의무기간, 전용면적, 주택유형에 따라 적용되는 감면율이 다르니 아래 사항을 참고하시기 바랍니다. 

 

① 단기임대(4년) 폐지

② 장기임대(8년) → 10년

③ 신규등록하는 장기매입임대(10년) 중 아파트는 제외

④ 2021년 12월 31일까지 감면 연장

⑤ 공동주택(3억원, 수도권 6억원), 오피스텔 시가표준액(2억원, 수도권 4억원)을 초과할 경우에는 감면 제외

⑥ 전용면적 60m2 이하일 경우 재산세 50% 경감

⑦ 전용면적 85m2 이하일 경우 재산세 25% 경감