[3탄] 2021 취득세 계산 방법 및 이해

부동산을 매매하거나 소유할때 따라오는 각종 세금들이 많습니다. 

본 편을 시작으로 종합부동산세와 재산세, 취득세, 양도세, 임대소득세 등 부동산 관련 세금의 계산방법과 세액 추산을 포스팅 하고자 합니다.

본 포스팅의 작성 기준은 2021년 3월이고 조금씩 달라지는 기준을 감안하여 최신화시에는 첫 문구에 수정사항을 넣어놓도록 하겠습니다. 

---

부동산 관련 세금 계산 방법의 3탄 "취득세" 입니다. 

 

많은 분들이 어려워 하시는 부분인 만큼 최대한 상세하면서 간결하게 적어보도록 하겠습니다. 

 

1탄과 2탄의 종합부동산세와 재산세도 많은 참고 바랍니다. 

 

naughty-girl.tistory.com/110

[1탄] 2021 종합부동산세(종부세) 계산 방법 및 이해

naughty-girl.tistory.com/111

[2탄] 2021 재산세 계산 방법 및 이해

 

취득세란

[출처 : 네이버 지식백과]

취득세는 부동산·차량·기계장비·항공기·선박·입목·광업권·어업권·양식업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권·종합체육시설이용회원군 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과하는 세금을 말한다. 취득세는 지방세의 하나로, 재산권을 취득하는 행위에 대해 과세하는 유통세적 성격의 조세라 할 수 있다. 

 

취득세는 부동산 뿐만 아니라 대부분의 물건과 물권에 대해 부과되는 세금입니다. 

취득세는 취득한 날로부터 60일 이내에 납부하지 않으면 가산세가 붙으므로 주의하시기 바랍니다.

또한 부동산을 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득하였을 경우 부과되는 세금으로 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세, 인지세가 함께 부과되게 됩니다.

(과거 등록세를 따로 구분하여 부과하였으나 지금은 취득세 하나로 통합하여 적용하고 있습니다.)

 

대게 등기 이전과 동시에 은행 또는 부동산에서 소개해주는 법무사 대행을 통해 이루어지는 일이기는 하나 최소한 세금의 산정 방법과 세율 정도는 알고 계셔야 갑작스런 목돈 지출에 대비할 수 있겠습니다. 

 

특히, 1주택자와 다주택자의 경우는 주택을 매입하기 전 필수로 취득세를 계산해보고 자금 시나리오를 세워보는게 좋겠습니다.

 

취득세 변화

첫번째로 취득세의 핵심은 주택 보유 수가 되겠습니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권 부터는 취득세에 주택 수로 포함이 됩니다. 그 이전에 취득한 분양권은 취득세 산정시 주택 수에 포함이 되지 않습니다.

 

두번째는 다주택자의 취득세 중과 정책 시행입니다. 기존 1~3주택자의 취득세율은 1~3%로 동일했지만, 2020년 8월 12일 이후부터 1주택자는 1~3%, 2주택자는 8%, 3주택자는 8~12%로 변경되고 경우에 따라서는 최고 12%를 취득세로 내야하며 4주택자의 경우 기존 4%에서 12%를 세금으로 내야합니다. 

 

여기서 핵심은 조정대상지역에서 2주택을 취득한 경우에도 일시적 2주택자에 해당된다면 중과세 배제 혜택을 받는 다는 것을 유념해야겠습니다.

 

마지막 세번째로 취득세 감면 혜택 변화입니다. 기존 감면대상자는 생애최초 주택구입 신혼부부 였으나 2020년 7월 10일 이후부터 생애최초 주택구입의 연령과 혼인 여부를 따지지 않기로 변경되었습니다. 

 

취득세 계산방법

그럼 이제 취득세를 계산하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 

취득세의 계산방법은 간단합니다. 대상물의 유형, 거래대금, 면적에 따라 차등 적용이 되는데 주택을 기준으로 할때 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 미만 2%, 9억 초과 시 3%로 정해놓고 있습니다. 

또한 취득세 외 농어촌 특별세와 지방교육세가 함께 부과됩니다. 

다주택 소재지에 따른 취득세

① 기존 소유 주택 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 1~3% 세율 적용

② 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있으면서 조정대상지역에 추가로 주택을 취득할 시 8% 세율 적용

③ 소재지와 상관없이 2주택 소유자가 비조정대상지역에 추가로 주택을 취득할 시에는 8% 세율 적용

④ 2주택 소유자가 조정대상지역에 추가로 주택을 취득할 시에는 12% 세율 적용

즉, 취득세는 취득하려는 주택의 소재지가 비규제지역이냐, 조정대상지역이냐에 따라 분리됩니다.

 

일시적 1가구 2주택의 취득세

2주택자의 경우 주택이 조정대상지역일 경우 취득세가 중과된다고 말씀드렸는데요.

그럼에도 불구하고 앞서 얘기한 일시적 2주택의 경우는 조정대상지역이라도 취득세 중과의 해당되지 않습니다.

다만, 처분기한 내(조정지역 1년, 비조정지역 3년) 기존주택을 처분하지 않을시, 취득세 8%와 가산세까지 추징되니 유의하시기 바랍니다. 

 

공시지가 1억 미만 주택의 취득세

다음은 논란이 많은 공시지가 1억 미만 주택의 취득세입니다.

기억하셔야 할 것이, 내가 지금 몇 채의 주택을 소유하고 있든 공시지가 1억 미만의 주택을 취득할 경우 해당 주택의 취득세는 무조건 1.1% 입니다. 1억 미만 아파트를 사고 또 살 경우에도 취득세는 1.1% 입니다. 

그럼 반대로 내가 무주택자인데 비조정대상지역에서 1억 미만 아파트를 사고 취득세 1.1%를 냈습니다. 그리고 조정대상지역에 3억 이상 주택을 취득할 경우에 1~3% 일까요?

네. 1~3% 입니다. 

이미 취득했을지라도 공시지가 1억 미만 주택은 타 주택의 취득세 산정시 주택 수에 포함되지 않습니다.

따라서 공시지가 1억 미만 주택은 이미 1채를 소유했거나 다주택자가 취득세 부담 없이 추가로 주택을 구매할 경우에 유리하게 작용한다고 보시면 되겠습니다. 

 

<주의사항>

＊종부세, 양도세, 재산세 산정시에는 공시지가 1억 미만 주택도 주택 수에 포함

＊2020년 7월 10일 이전에 취득한 공시지가 1억 미만 주택은 취득세 산정시 주택 수에 포함

＊정비구역 설립 인가를 받은 지역의 공시지가 1억 미만 주택은 취득세 산정시 주택 수에 포함