충남 아산 풍기 투자 분석

 

아산은 대도시인 천안과 붙어있는 지역입니다. 따라서, 물량 체크시 천안도 함께 고려되어야겠습니다.

 

아산은 올해부터 2022년까지 입주물량이 어마어마 합니다. 

적정수요가 1,589가구인데, 2022년에만 4,948가구가 입주한다고 나옵니다.

수요 대비 3배 가까운 양이네요.

 

천안은 2023년까지 적정수요에 맞게 입주물량이 나오는 것 같습니다. 

입주 단지는 대체로 동남구에 몰려 있네요. 

 

천안시 서북구로 범위를 좁혀보면 적정수요인 2,003세대보다 한참 밑인 1,000가구 수준입니다. 

 

천안시 서북구의 평균 평당가가 1,000만원, 동남구가 750만원, 아산시가 750만원으로 매수대기자는 아마도 동남구나 아산시 둘 중 한 곳으로 움직 일 것 같습니다.

여기서 천안은 규제지역으로 묶여 있어서 거래 피로도를 생각해보면 아산시로도 유입이 꽤 될 것으로 생각되어집니다.

 

실제로 아산시는 전년 대비 +4,200명이 늘어났으나 동남구는 -2,543명이 줄었습니다. 

서북구는 계속 인구 수가 늘고 있는 양상입니다.

 

2021년 1월부터 2021년 4월 현재까지의 가격 지수 변화 입니다. 

작년 12월 천안이 규제지역으로 지정되면서 아산의 가격이 5.87%가 상승했습니다. 

 

아산탕정2지구 도시개발구역 지도입니다. 

현재 천안아산은 위 개발지도로 가격이 움직이고 있다고 보시면 되겠습니다. 

 

제가 관심갖고 있는 곳은 위 개발지구가 아닙니다.

이미 해당 구역의 단지들은 시세가 상승했고 갭이 벌어져 단기 투자 환수익이 크다고 보여지진 않습니다.

 

아산탕정2지구의 조성이 완료되고 나면 넘쳐나는 수요를 과연 천안과 탕정에서 받아줄 수 있겠냐는 것이고, 주변 집 값에 튕겨져 나오는 수요는 아산 원도심으로 흘러들어올 것이라는 가정하에 모종동과 풍기동을 선정하였습니다.

 

모종동과 풍기동에서 탕정 산업단지까지는 약 4km 내외 거리가 되겠습니다. 

자차 이동시 15~20분이면 도착할 거리이므로 직주가능한 거리입니다. 

 

모종동과 풍기동에는 현재 도시개발구역이 지정되어 있습니다. 

 

도시개발구역 지정과 함께 1호선 풍기역이 확정되어 있습니다. 

 

다음은 인근 단지의 전세가율 입니다. 

이미 2020년 한 차례 상승기를 겪었음에도 임대차 3법의 영향이였는지 전세가율이 매매가의 80% 이상을 넘어서고 있습니다. 걔중에는 전세가율 101%로 매매가와 동일한 단지도 있습니다. 

 

대부분 단지들은 2008년식이고 가장 최신축은 2017년식이 되겠습니다. 

 

2017년 단지들을 비교해보면 위 표와 같습니다. 

갭 차이는 풍기이지더원이 더 적네요.

 

풍기이지더원의 가격을 보면 2019년까지 23,000만원 부근에서 횡보를 하다 2019년 11월부터 가격이 오름세로 바뀌기 시작합니다. 

이후 2021년 3월 36,000만원의 최고가를 찍고 현재는 가격이 조금 내려온 상태입니다. 

 

현재 풍기이지더원의 평당가는 1,062만원으로 모종동 캐슬어울림의 평당가 1,230~,1,380만원과 비교하면 아직까지 상승여력이 있다고 보여집니다.

 

단, 풍기동의 경우 지대가 고르지 못하고 지하철 노선과 밀접하게 닿아있어 실거주 측면에선 모종동보다 불리할 것으로 보여집니다.