[경기 성남] 산성역 자이 푸르지오 주변시세, 중도금 이자, 분양가, 예상 경쟁률 분석

GS건설과 대우건설의 컨소시엄으로 공급되는 "산성역 자이 푸르지오" 단지의 모집공고 분석입니다. 

경기도 성남시 수정구 신흥동 1132번지 일원 신흥2구역 주택재개발지구에 공급하는 산성역 자이 푸르지오는 한국토지주택공사(LH)가 시행하고 컨소시엄 건설사에서 시공을 맡는 공공분양 아파트가 되겠습니다. 

 

산성역 자이 푸르지오는 지하 4층~지상29층으로 31개동, 4개 블록으로 지어지며 전용면적은 51~84㎡, 총 4774가구의 대규모로 조성됩니다. 이 중 1718가구(특별공급 1347가구 포함)가 일반 분양 예정분이 되겠습니다. 

 

일반 분양은 전용면적별로 △51㎡ 38가구, △59㎡ 606가구, △74㎡ 969가구, △84㎡ 78가구 등으로 구성되었습니다. 특별공급 물량의 경우 다자녀 168가구, 신혼부부 512가구, 생애최초 339가구, 노부모 부양 81가구, 기관추천 197가구 등으로 이루어져있습니다. 

 

산성역 자이 푸르지오의 평균 평당가는 3.3㎡당 △51㎡ 2210만원, △59㎡ 2210만원, △74㎡ 2168만원, △84㎡2126만원이 되겠습니다. 타입별 자세한 분양가는 아래 포스팅을 참고해주시기 바랍니다. 

 

청약일정은 오는 11일 특별공급을 시작으로 12일 1순위(해당지역), 13일 1순위(기타지역) 순으로 진행되며 청약 신청은 한국감정원 청약홈에서 접수할 수 있습니다. 당첨자 발표는 오는 20일 예정이며 당첨자 계약은 다음 달 18일부터 25일까지 진행됩니다. 

 

일반공급의 경우 입주자 모집 공고일 기준 2년 이상 성남시 거주자 및 2년(24회) 이상 입주자 저축을 한 무주택 세대주를 대상으로 1순위 해당지역 접수가 가능합니다. 

 

한편, 단지가 들어서는 성남시 구도심 일대는 최근 재건축과 재개발 등 도시 재생이 활발하게 이루어지는 지역으로 수정구와 중원구에서 예정돼 있는 약 27개 도시정비사업이 완료되면 일대는 약 6만 가구 규모의 새 아파트 타운으로 거듭날 것으로 전망됩니다. 

 

또한 메이저급 건설사의 컨소시엄으로 브랜드 단지의 우수한 상품성 또한 기대되고 있습니다. 유상옵션으로 GS건설과 자이S&D가 공동 개발한 실내 환기 장치 '시스클라인'을 추가할 수 있습니다. 입주민 편의시설로는 전자책 도서관과 스마트폰 원격제어 시스템, 주차 공간 알림, 입주민 원패스 카드, 무인택배 등이 갖춰질 예정입니다. 

 

단지의 실물 견본주택은 '경기도 성남시 중원구 하대원동 일원'에 마련되어 있습니다. 단지의 입주 예정 시기는 오는 2023년 10월이 되겠습니다. 

 

아래 포스팅에서 모집공고문을 기준으로 더 자세히 단지에 대한 분석을 실시하도록 하겠습니다. 

 

신성역 자이 푸르지오 입주자모집공고.pdf

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청약 주요사항

공급위치 : 경기도 성남시 수정구 공원로 382번길 36-1

공급규모 : 지하 4층, 지상21~29층, 아파트 총 31개동

공급대상 : 총 4,774세대 중 1,718세대 일반분양

주택형 : △51㎡, △59㎡, △74㎡, △84㎡ 

시행사 : 한국토지주택공사(LH)

시공사 : GS건설, 대우건설

계약금 : 10%

발코니 확장비 : 유

중도금 대출 : 무주택자 또는 일시적 1가구에 한하여 주택가격 9억 이하 중도금 대출 40% (단, 서민실수요자의 경우 주택가격 6억 이하 중도금 대출 50%)

규제사항 : 투기과열지구, 청약과열지역, 과밀억제권역

전매제한 : 입주자로 선정된 날(2020.08.20)로부터 소유권이전등기 시까지 전매 금지(특별공급의 경우 5년간 전매 금지)

1순위 조건

① 성남 거주 2년 이상 세대원 전원 무주택 세대주(무주택 세대원은 2순위)

② 세대원 전원 5년 이내 주택 당첨 사실 없을 것

③ 청약통장 가입 기간 24개월 이상, 납입인정회차 24회 이상

＊동일 지역 1순위 내 경쟁 시 3년 이상 무주택으로 저축 금액이 높은 분이 우선

 

<공급대상별 입주자저축 및 자산/소득 요건>

 

주변시세 대비 분양가 분석

산성역 자이 푸르지오의 중도금 이자와 발코니확장비를 포함한 평균 평당가는 2,350만원이 되겠습니다. 중도금 이자는 분양가의 60%를 기준으로 대출금리 2.5%로 계산하였습니다. 앞서 중도금 대출에 대해서도 얘기했습니다만, 무주택자 또는 일시적 1가구에 한하여 주택가격 9억 이하 중도금 대출 40%가 적용되고 서민실수요자의 경우 주택가격 6억 이하 중도금 대출 50%가 가능합니다.

서민실수요자는 부부합산 연 소득 8천만원 이하, 생애최초 구입자 연 소득 9천만원 이하의 경우 해당됩니다.

 

신흥동에는 최근(2020년 7월)에 입주를 시작한 산성역 포레스티아 단지가 있습니다. 현재 포레스티아 단지의 84㎡의 평당가는 3,373만원으로 중도금 이자와 확장비를 더한 자이 푸르지오의 평당가 2,292만원보다 1,000만원 가량이 더 높습니다. 당첨되는 즉시 3~4억의 시세차익이 기대되겠습니다. 또한 2023년 입주시까지 전매가 제한되는 것을 감안했을때 3년 뒤의 시세는 더 높을 것으로 예상되어 집니다. 

 

주변 입지 분석

산성역 자이 푸르지오는 동호수 위치에 따라 산성역과 신흥역을 도보 10~15분으로 가깝게 이용할 수 있습니다. 희망대 초등학교를 품고 있어 초품아 아파트로 분류되며 희망 대공원이 단지 옆에 있어 공세권에도 해당되겠습니다. 1km 이내에는 이마트가 있고 1.5km 이내에는 위례 스타필드가 있어 상권 이용도 매우 편리하겠습니다. 

실거주 입지 면에서는 이보다 좋기도 힘들 정도의 수준입니다.

 

예상 경쟁률

산성역 자이 푸르지오의 예상 경쟁률 분석을 위해 LH에서 시행하고 민영주택으로 공급했던 성남 신흥역 하늘채랜더스원을 보도록 하겠습니다. 

하늘채 랜더스원의 청약 경쟁률은 최고 13.27대1을 기록했습니다. 2019년 5월에 분양했던 하늘채 랜더스원은 당시 부동산 시장이 지금처럼 과열되지 않았고 또 그랑메종 단지와 동시에 청약이 진행되어 일부 분산되는 효과가 있었습니다.

산성역 자이 푸르지오의 경우 매우 저렴한 분양가와 당첨 즉시 3~4억의 시세차익을 가져갈 수 있다는 점에서 매력적이지만, 강화된 부동산 정책과 입주시까지 안고 가야한다는 점에서 실거주 수요 외에는 섣불리 청약을 넣지는 못할 것으로 보입니다. 또한 1700여 가구의 대규모 일반공급으로 치열한 경쟁구도가 갖춰질 것으로 보여지진 않으므로 10대1 수준을 예상해봅니다.