전세 거주 중 집주인이 집을 팔 경우 전세연장이 가능할까요?

안녕하세요. 오늘은 전세 거주 중 집주인(임대인)이 집을 팔 경우, 그리고 새 집주인(매수인)이 실거주 할 경우 기존 세입자의 전세계약갱신청구가 가능할지 알아보도록 하겠습니다.

 

『국토교통부-민원마당-전자민원처리공개』의 국토교통부 답변에 따르면, 결론은 가능하다입니다.

 

<본문 내용 中>

“계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입으로 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 1회에 한하여 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한한다”

 

익히 알고 있는 임대차보호법에 대한 내용이구요.

 

“한편 집주인은 주택의 매도를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다. 임차인의 갱신 요구에 대한 거절은 주택임대차보호법 제6조의3제1항제1호부터 제9호까지의 사유에 해당되는 경우에만 가능하다.”

 

임차인의 갱신 요구 거절은 아래와 같습니다.

 

1. 임차인이 1,2월분 월세를 연속하여 연체한 경우

2. 임차인이 허위의 신분으로 계약한 경우 또는 본래 용도가 아닌 불법영업 등의 목적으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(예, 이사비)

4. 임대인의 동의 없이 전대하여 주택을 사용하였을 경우

5. 임차인이 고의로 주택을 파손한 경우

6. 주택이 멸실되어 주거기능을 상실한 경우

7. 주택이 철거 또는 재건축의 목적으로 점유 회복이 불가능할 경우

8. 임대인(본인 또는 직계존속, 직계비속)이 실거주할 경우

9. 임대인 동의 없이 인테리어 공사 등 원상회복이 불가능한 정도로 공사를 한 경우

 

눈여겨 볼 것은 8번 임대인이 실 거주할 경우입니다.

 

“‘주택임대차보호법’제6조의3제1항제8호에 따라 임대인이 직접 거주를 사유로 갱신 거절하는 경우 임대인과 임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다고 규정되어 있고, 이 경우 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야한다..”

 

중요한 대목이 나왔습니다. 

“실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단한다.”

임차인이 계약갱신요구를 할 경우 그 기준은 당시의 임대명의자를 기준으로 판단한다는 의미입니다.

 

즉, 주택매매를 통해 집주인이 바뀌고 새 집주인(매수인)이 실거주 의사가 있다고 하더라도 세입자는 실거주 의사가 없는 기존 집주인에게 전세계약연장을 요청했다면 새 집주인은 이를 거절하지 못한다는 것입니다. 

 

조금 더 극단적인 예를 들자면,

2020년 12월 31일이 전세 만기인 아파트를 기존 집주인(현 임대인)이 매물로 내놓고 매수인과 2020년 8월 15일 계약을 체결했지만(아직 명의 변경 이전 상태) 세입자(임차인)가 2020년 9월 10일 기존 집주인(현 임대인)에게 계약갱신요구를 하였다면 매수인은 실거주를 이유로 임차인의 갱신 요구 거절을 할 수 없다는 뜻입니다. 

 

세입자가 전세계약갱신을 요구할 당시의 명의자는 기존 집주인(현 임대인)이고 집주인은 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하지 않았기에 매수인이 실거주를 이유로 세입자의 갱신요구를 거절할 수 없다는 것입니다.

 

그렇다면 임대인 입장에서는 전세계약갱신 요구권이 1회 남은 임차인이 거주하는 주택을 어떻게 매도하면 될까요?

 

방법은 전세를 끼고 팔거나, 임대인 또는 직계존속(부모)이나 직계비속(자녀)이 실거주를 함으로써 세입자의 계약갱신 거절을 통보할 수 있습니다. 만약 임대인이 실거주를 하게 된다면 임차인이 거주할 기간인 최소 2년 동안 실거주를 해야합니다. (여기서, 2년간 실거주를 안하고 주소전입 등의 편법을 사용하다 임차인에게 걸릴경우 손해배상 청구가 들어가면 3개월분에 해당하는 월차임을 지급해야합니다.)

 

가장 좋은 방법은 임차인과의 원만한 합의하에 보상을 지불하고 전세계약 연장을 거절하는 방법이 가장 적절해 보입니다. 

 

추가로,,

 

전세계약시 1년을 계약했든, 2년을 계약했든 전세계약연장시에는 최대 2년까지 보장이 됩니다.

 

또한 세입자는 전세계약연장 후 언제든 이사가 가능하며 3개월 이내에만 임대인에게 통보를 하면 됩니다.

 

전세계약갱신청구는 임대차 기간이 끝나기 전 6개월~1개월 사이에 신청이 가능합니다. 

 

만약, 임대인과 계약 만료기간에 나가기로 합의하였더라도 이를 번복하고 전세계약갱신청구를 행사할 수 있습니다. 

 

하지만 집을 나가기로 하고 이미 임대인이 다른 세입자와 계약을 맺었다면, 새로운 세입자와의 계약 보호를 위해 기존 세입자는 전세계약갱신청구를 행사할 수 없습니다. 

 

전세계약갱신요구는 구두로 가능하지만, 분쟁의 소지가 있으므로 문자 또는 메일 등 증거가 남을 수 있는 방법으로 행사하는 것이 좋습니다.