분양권은 물권일까요? 채권일까요? (물권과 채권의 차이)

부동산을 이야기하면서 물권이라는 단어가 자주 사용되죠. 

 

오늘은 부동산에서의 물권과 채권의 차이점에 대해 알아보려 합니다. 

 

물권이란?

물권(物權)은 만물 물(物)에 권세 권(權)으로 물건에 대한 권리 정도로 해석하시면 되겠습니다. 

특정한 물건을 직접 지배해서 이익을 얻는 배타적인 권리를 의미합니다. 

여기서 '직접 지배'란 내가 원하는 이익을 얻기 위해 타인의 동의나 도움 없이 권리를 행사할 수 있다는 뜻이며, '배타적 권리'란 타인으로부터 권리를 침해 받지 않는다는 의미가 되겠습니다. 

 

즉, 재산권의 일종으로 어떤 특정한 물건에 대한 권리를 말하는 것으로, 물건을 사용·수익·처분할 수 있는 권리를 말합니다.

 

예를 들어, 제가 갖고 있는 토지를 맡기고 돈을 빌려 쓸 수도 있고, 아니면 다른 사람에게 빌려주거나 팔 수도 있는 권리를 말합니다.

또, A의 아파트에 대하여 저당권이라는 물권을 가지고 있다면, A가 돈을 갚지 않을 시 경매에 붙어 배당을 받을 수 있는 권리도 포함되겠습니다. 

 

채권이란?

채권은 우리나라에서 동음으로 쓰이는 단어라 2가지 의미를 내포하고 있습니다. 

채권(債券, bond)은 국가, 기업, 개인이 돈을 빌리고 그 대가로 약정된 이자와 원금을 지급한다는 차용증서를 의미하며 국가가 발행한 국채, 기업이 발행한 회사채 등이 이에 해당되겠습니다. 

채권(債權, credit)은 채권자와 채무자와 같이 특정인 사이에 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리를 의미합니다.

 

채권은 2가지의 의미를 담고 있지만, 포괄적 의미로 권리를 행사한다고 보시면 이해가 수월하겠습니다.

쉽게 말해, 채권은 특정인(채권자)이 다른 특정인(채무자)에 대하여 일정한 행위(급부)를 요구할 수 있는 권리라 보시면 되겠습니다. 

 

즉, 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌려간 사람(채무자)에게 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

그럼, 물권과 채권의 차이점은 무엇일까요?

 

1. 권리대상이 달라집니다. 

물권은 사람과 물건 사이의 권리 관계(지배권)를 말하지만 채권은 채권자와 채무자 사이의 권리관계(청구권)을 의미합니다. 

 

부동산에서는 임대인이 소유한 집을 임차인에게 임대를 주었다면 임대인은 아파트의 소유권을 가지고 있어 그 집을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리가 있는 것이고 이는 사람과 집 사이에 발생하는 권리이므로 물권이 되겠습니다.

 

반대로 임차인은 임대인에게 임대보증금에 대하여 반환을 청구할 수 있는 권리가 생기므로 채권자와 채무자 사이에 발생하는 권리이므로 채권이 되겠습니다.

 

2. 권리가 미치는 범위가 다릅니다.

물권은 모든 사람에게 주장할 수 있는 권리(절대권)를 갖는 반면, 채권은 채무자에게만 주장(상대권)할 수 있습니다.

 

즉, 임대인은 아파트의 소유권을 불특정 다수에게 주장할 수 있지만, 임차인은 오직 임대인에게만 주장할 수 있는 권리가 되겠습니다. 

 

3. 물권은 우선적 효력을 갖습니다.

물권은 채권이나 다른 후순위물권에 우선하는 효력을 가지고 있습니다.

 

물권은 물건이 실제로 존재하므로 2개 이상의 물권이 있을 수 없지만, 채권의 경우 다수의 채권이 있을 수 있습니다.

 

여기서 채권은 발생원인, 시기, 금액에 관계없이 평등하게 다뤄져 순위가 존재하지 않으므로 다수의 채권자가 있다면 채무자가 누구에게 먼저 채무를 이행할지는 법적인 제재가 없습니다. 

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자, 여기까지 물권과 채권의 차이점에 대해 알아보고 임대인과 임차인이 갖는 권리와 비교를 해보았습니다. 

 

그럼, 분양권은 물권에 속할까요, 채권에 속할까요.

 

답은 분양권은 채권에 속한다 입니다. 

 

분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미하며 등기상 아파트라는 물건은 현재 존재하지 않기 때문입니다. 따라서 분양권은 소유권의 객체가 될 수 없습니다. 

분양권은 채권으로 보기 때문에 등기가 필요치 않고 주택으로 취급되지 않으므로 주택 보유수에 포함되지 않습니다.

(최근 법령 개정으로 주택 청약 또는 세금 계산시 분양권도 주택 보유수에 포함하므로 이점 양지바랍니다.)

(원 법상 분양권은 채권이므로 주택으로 보지 않고 보유 수에도 포함하지 않는 것이 맞습니다.)

 

추가로, 입주권은 물권 입니까? 채권 입니까?

 

답은 입주권은 채권입니다.

 

입주권은 재개발/재건축 사업 시 조합원들이 기존 건물과 토지를 조합(시행자)에게 제공하고 새 주택을 취득할 수 있는 권리를 가지므로 물권으로 봐야 합니다. 

따라서 입주권은 물권이므로 등기가 필요하며, 취득세와 재산세가 발생하게 됩니다. 마찬가지로 주택으로 취급되기 때문에 주택 보유수에도 포함이 됩니다.